Nội dung chính
Trump quyết định dùng 200 tỷ USD mua chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) nhằm hạ lãi suất vay mua nhà.
Quyết định 200 tỷ USD của Nhà Trắng
Ngày 8/1/2026, Tổng thống Donald Trump công bố trên mạng xã hội rằng chính phủ sẽ chi 200 tỷ USD mua các chứng khoán MBS. Ông khẳng định mục tiêu là “giảm lãi suất thế chấp, hạ chi phí sở hữu nhà, giúp người Mỹ mua nhà dễ dàng hơn”.
Cơ chế mua lại MBS qua các GSE
Bill Pulte, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cho biết hai tập đoàn được bảo trợ bởi chính phủ – Fannie Mae và Freddie Mac – sẽ thực hiện việc mua MBS theo chỉ đạo của Nhà Trắng. Đây là cách thức truyền thống của các GSE để duy trì thanh khoản cho thị trường thế chấp.
Fed, MBS và chính sách tái đầu tư
Sau khi chấm dứt chương trình thắt chặt định lượng (QT) vào tháng 12/2025, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) không tái mua MBS mà chuyển toàn bộ tiền gốc từ các MBS đáo hạn (khoảng 16‑20 tỷ USD mỗi tháng) sang tín phiếu Kho bạc (T‑bills). Khi Fed rút lui, chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm tăng lên, tạo khoảng trống mà gói 200 tỷ USD của Trump muốn lấp đầy.
Trước khi công bố, lãi suất vay mua nhà 30 năm dao động ở mức 6.15‑6.20%.
Ước tính tác động lãi suất
Theo các chuyên gia từ Redfin, việc bơm 200 tỷ USD có thể hạ lãi suất từ 6.15% xuống khoảng 5.75%‑6.00%, tương đương giảm 10‑50 điểm cơ bản (bps). Đây là một cải thiện nhưng vẫn xa mức 3% mà người Mỹ trải nghiệm trong giai đoạn đại dịch.
 |
Quy mô thực tế so với thị trường MBS
Theo Hiệp hội Thị trường tài chính và Công nghiệp Chứng khoán Mỹ (SIFMA), trong năm 2025, giao dịch MBS trung bình hàng ngày vượt 353 tỷ USD – gấp 1.8 lần số tiền Trump đề xuất. Giá trị phát hành MBS mới trong năm 2025 gần 1.89 nghìn tỷ USD, cao gấp 9.5 lần quy mô mua lại dự kiến.
Michael Bright, cựu quản lý danh mục Ginnie Mae, nhấn mạnh: “200 tỷ USD chỉ là 1 % tổng dư nợ thế chấp 21.1 nghìn tỷ USD của Hoa Kỳ.” Do đó, nếu không có sự phối hợp mạnh mẽ từ Fed trong việc hạ lãi suất quỹ liên bang, tác động của gói mua lại sẽ rất hạn chế.
Nguyên nhân sâu xa: Thiếu hụt nguồn cung nhà ở
Thị trường nhà ở Mỹ 2026 đang đối mặt với hai vấn đề cốt lõi:
- Thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung: Giá nhà tăng nhanh trong khi thu nhập không đồng bộ.
- Giá nhà cao hơn mức trả được: Nhiều gia đình không thể đáp ứng mức trả hàng tháng dù lãi suất giảm.
Hầu hết các chủ nhà hiện có lãi suất cố định 3%/năm từ thời đại dịch 2020‑2021. Khi lãi suất hiện hành lên tới 5.7‑6%, họ không có động lực bán để tránh mua lại ở mức lãi suất cao hơn.
Quy hoạch phân vùng – “cản trở nguồn cung”
Luật quy hoạch phân vùng tại các đô thị lớn phân chia đất đai thành khu dân cư, thương mại, công nghiệp, và thường chỉ cho phép xây một căn nhà duy nhất trên mỗi lô đất. Hệ thống này ngăn chặn việc xây dựng chung cư cao tầng hoặc nhà liền kề, làm giảm khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng mạnh.
Việc thay đổi quy hoạch đòi hỏi sự phối hợp phức tạp giữa liên bang, bang và địa phương, khiến các nhà phát triển bất động sản phải chịu chi phí tuân thủ cao và giảm động lực đầu tư.
Lợi ích và rủi ro của việc bơm tiền vào thị trường
Trong một thị trường cung hạn chế, việc giảm lãi suất có thể kích thích nhu cầu, nhưng đồng thời đẩy giá nhà lên cao hơn. Kết quả là lợi ích từ việc giảm chi phí vay có thể bị “bù lại” bởi mức giá mua nhà tăng mạnh.
Như một quan sát quan trọng, giấc mơ sở hữu nhà ở – “American Dream” – sẽ trở nên khó đạt được nếu không giải quyết được vấn đề cung cấp căn bản.
Kết luận
Gói 200 tỷ USD mua MBS của Trump là một biện pháp ngắn hạn, có thể hạ lãi suất vài chục bps, nhưng không đủ để phá vỡ nghẽn nguồn cung. Để thực sự làm dịu khủng hoảng nhà ở, cần một chiến lược dài hạn: cải cách quy hoạch, tăng xây dựng nhà ở giá rẻ và phối hợp chặt chẽ với Fed để duy trì mức lãi suất ổn định.
Bạn nghĩ gì về khả năng thay đổi quy hoạch phân vùng ở Mỹ? Hãy chia sẻ quan điểm của mình trong phần bình luận và theo dõi chúng tôi để nhận thêm những phân tích sâu về thị trường tài chính toàn cầu.
