Thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven, đã liên tục thiết lập mặt bằng giá cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, sau giai đoạn sôi động nhờ lực cầu bị dồn nén được giải phóng, mức giá neo cao cùng với nguồn cung thiếu đa dạng đã khiến sức hấp dẫn của thị trường miền Bắc suy giảm.

Ngược lại, thị trường phía Nam đang ghi nhận sự trỗi dậy rõ nét với hàng loạt dự án mới được triển khai, cũng như nhiều dự án đã và đang tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để tái khởi động, mở bán trở lại. Nguồn cung phía Nam trở nên đa dạng hơn, với nhiều dự án được chào bán với mức giá phù hợp với khả năng tài chính của nhiều đối tượng, đáp ứng được nhu cầu tích lũy bị nén trong thời gian dài. Sự hồi phục này đã thu hút không ít khách hàng, nhà đầu tư quan tâm, trong đó có một lượng đáng kể nhà đầu tư đến từ miền Bắc.

Giá bất động sản ở các khu vực vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh không quá cao, còn dư địa tăng trưởng tốt, đồng thời được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn. Việc các tập đoàn bất động sản lớn, uy tín đẩy mạnh phát triển dự án tại miền Nam cũng tạo tâm lý an tâm, trở thành ‘lực kéo’ quan trọng thu hút dòng tiền dịch chuyển từ các thị trường phía Bắc. Nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại miền Bắc cũng đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam.

Không dừng lại ở những thị trường bất động sản truyền thống, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã bắt đầu tìm kiếm các thị trường mới, có tiềm năng phát triển và biên độ tăng trưởng dài hạn, thay vì tập trung ‘lướt sóng’ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Xu hướng ưu tiên các sản phẩm bất động sản đa mục đích, vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác cho thuê, sinh lời ổn định, nằm trong các khu tổ hợp đa tiện ích đang được quan tâm nhiều hơn.

Hội An (Đà Nẵng) nổi lên như một điểm sáng mới. Thành phố di sản này không chỉ có giá trị văn hóa-du lịch, mà còn đang được định vị như một đô thị đáng sống và tiềm năng đầu tư bất động sản. Hội An còn được củng cố sức hấp dẫn nhờ các dự án hạ tầng liên vùng và quy hoạch chiến lược. Từ ngày 1/7/2025, Quảng Nam chính thức sáp nhập vào Đà Nẵng góp phần hình thành một siêu đô thị du lịch, tạo lực đẩy rất lớn cho giá trị bất động sản toàn khu vực.

Mặt bằng giá tại Hội An hiện vẫn thấp hơn so với các thành phố du lịch khác, trong khi tiềm năng phục hồi du lịch quốc tế, tăng tỷ lệ lưu trú dài ngày và nguồn cung có pháp lý minh bạch lại đang khan hiếm. Đây là tiền đề để Hội An có thể bước vào một chu kỳ tăng giá mới, hấp dẫn dòng vốn dài hạn từ các nhà đầu tư trên cả nước nói chung và từ khu vực miền Bắc nói riêng.

Siêu đô thị Thành phố Hồ Chí Minh với điểm nhấn là đông bắc Thành phố (Bình Dương cũ) cũng là một điểm sáng. Việc sáp nhập sẽ tạo ra một không gian phát triển rộng lớn hơn, tối ưu hóa nguồn lực, thu hút đầu tư quy mô lớn và thúc đẩy sự liên kết vùng mạnh mẽ. Đối với bất động sản, đây chính là ‘bệ phóng’ vững chắc, tạo đà cho sự tăng trưởng bùng nổ, đặc biệt là ở những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng kết nối.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng và chọn dự án hội đủ các tiêu chí bảo đảm pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng quy hoạch xanh-thông minh-tiện ích đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi, giá bán hợp lý và vị trí gần các trung tâm công nghiệp, dịch vụ.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ năm 2018 đến 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội liên tục giảm, từ hơn 20 nghìn căn hộ xuống còn khoảng 10 nghìn căn hộ mở bán mới vào năm 2023. Tuy nhiên, tình hình đã có sự chuyển biến tích cực vào đầu năm 2024 khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tăng đến thời điểm hiện tại.

Tính chung cả năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, đánh dấu mức cao nhất trong giai đoạn 5 năm qua. Xu hướng tích cực này tiếp tục được duy trì trong nửa đầu năm 2025 với hơn 10 nghìn căn hộ được đưa ra thị trường. Mặc dù nguồn cung đang tăng, cơ cấu nguồn cung ngày càng cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Đặc biệt, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân đang có xu hướng giảm, trong khi phân khúc cao cấp lại chiếm phần lớn. Điều này đặt ra thách thức cho việc đáp ứng nhu cầu an cư của đa phần người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Sự mất cân đối giữa cung và cầu đang tạo ra áp lực lớn lên thị trường bất động sản Hà Nội, đòi hỏi sự điều chỉnh và giải pháp phù hợp từ các bên liên quan.

Trong bối cảnh này, việc các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý nhà nước có những điều chỉnh và đề xuất kịp thời là rất quan trọng. Chiến lược phát triển bất động sản bền vững, chú trọng đến phân khúc giá bình dân và trung cấp, cũng như chính sách hỗ trợ người mua nhà là những yếu tố then chốt để giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu hiện nay.

Đồng thời, VARS và các chuyên gia trong ngành bất động sản cũng đang nỗ lực cung cấp thông tin, dữ liệu và các giải pháp nhằm cân bằng thị trường và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Sự hợp tác và tham gia tích cực của cộng đồng cũng góp phần quan trọng trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang trải qua một giai đoạn phục hồi mạnh mẽ sau một loạt các động thái quyết liệt từ phía chính quyền thành phố. Việc áp dụng bảng giá đất mới, sáp nhập hành chính với tỉnh Quảng Nam và giải quyết các vướng mắc pháp lý kéo dài tại các dự án đã tạo ra một luồng gió mới cho thị trường.

Dòng tiền đầu tư đang dần quay trở lại, đặc biệt là tại khu vực giáp ranh với tỉnh Quảng Nam, nơi được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển trong giai đoạn tới. Sự thay đổi trong bảng giá đất mới đã thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản tại Đà Nẵng. Trên nhiều tuyến đường trung tâm, giá đất đã ghi nhận mức tăng mạnh. Cụ thể, tại các trục đường ven sông Hàn như Bạch Đằng, Nguyễn Văn Linh, Võ Nguyên Giáp…, giá đất đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tuyến đường Bạch Đằng hiện có giá đất cao nhất thành phố với hơn 340 triệu đồng/m2.

Không chỉ điều chỉnh giá đất, chính quyền thành phố Đà Nẵng cũng đang quyết tâm giải quyết các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua tại các dự án. Hàng loạt dự án từng “nằm im” vì vướng quy hoạch và thủ tục đầu tư nay đã được giải quyết và cho phép tái khởi động. Điều này đã tạo ra động lực cho toàn thị trường và giúp tăng giá trị tài sản.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập hành chính giữa thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam mở ra không gian phát triển mới, kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ về các khu vực giáp ranh. Nhiều khu đô thị mới đang được đầu tư xây dựng, tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng và ưu tiên đầu tư dài hạn tại những khu vực có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và cộng đồng dân cư ổn định.

Việc đầu tư vào những khu vực có tiềm năng thực sự và hạn chế tình trạng đầu cơ ảo sẽ giúp thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển bền vững trong tương lai. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng và tập trung vào các dự án có tiềm năng phát triển thực sự, cơ sở hạ tầng vững chắc và môi trường sống tốt để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Trước những thay đổi tích cực trên thị trường, nhiều nhà đầu tư đang lạc quan về tương lai của thị trường bất động sản Đà Nẵng. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, chính quyền địa phương cần tiếp tục theo dõi sát sao và điều chỉnh các chính sách một cách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhà đầu tư và người dân.

Nhìn chung, với các động thái tích cực từ phía chính quyền và sự quay lại của dòng tiền đầu tư, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có những tín hiệu phục hồi mạnh mẽ. Việc cân nhắc và lựa chọn cẩn thận các khu vực đầu tư sẽ giúp nhà đầu tư gặt hái thành công trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm nay đã cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi vẫn còn chậm và nhiều thách thức cần được giải quyết. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong quý II, thị trường đã có hơn 2.300 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần quý trước. Tính chung 6 tháng, nguồn cung mới đạt hơn 3.200 sản phẩm, tương đương năm trước nhưng chỉ bằng 29% cùng kỳ năm 2022. Đa số nguồn cung mới tập trung vào sản phẩm cao tầng tại một dự án tại Hải Phòng.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức. Những vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư vẫn là những rào cản khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn. Sức cầu của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, hầu hết dự án gặp tình trạng bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không phát sinh giao dịch.

Trước tình hình này, một số chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã giảm giá bán để kích cầu và đẩy nhanh tốc độ hấp thụ. Mức giảm giá phổ biến từ 5-7% so với trước đó. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao, khiến cho việc bán hàng trở nên khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá do tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì sự dè chừng và thận trọng. Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản, cho rằng vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục. Tuy nhiên, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án.

Giao dịch trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung vào những dự án condotel với giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh. Các chủ đầu tư vẫn triển khai nhiều ưu đãi mang tính dài hạn như giảm giá trực tiếp 5-10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12-24 tháng, tặng nội thất… nhưng hiệu quả không đạt như kỳ vọng.

Giá vật liệu xây dựng tăng cao và tác động đến thị trường bất động sản

Giá vật liệu xây dựng (VLXD) tăng cao đang có tác động rõ rệt đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, tiến độ xây dựng và tâm lý người mua. Theo các chuyên gia, VLXD chiếm từ 40-60% tổng chi phí xây dựng, do đó khi giá thép, xi măng, gạch, cát… tăng, giá thành mỗi m² xây dựng cũng tăng tương ứng.

Tác động của giá VLXD tăng

Khi giá VLXD tăng 10-20%, chi phí xây dựng có thể đội lên hàng chục tỷ đồng/dự án, ảnh hưởng đến tính toán hiệu quả đầu tư dẫn đến việc chủ đầu tư buộc phải hoãn thi công, giãn tiến độ, hoặc cắt giảm tiện ích trong dự án để cân đối ngân sách. Giá VLXD tăng cũng gây áp lực lên giá bán nhà, khiến người mua thực gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận bất động sản.

Ngoài ra, giá VLXD tăng còn ảnh hưởng đến dòng vốn và tâm lý thị trường. Chi phí tăng kéo theo rủi ro tài chính cao hơn cho nhà phát triển và ngân hàng cấp tín dụng. Nhà đầu tư và người dân thì có tâm lý chờ giá giảm hoặc giãn tiến độ mua, khiến thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm.

Giải pháp khi giá vật liệu xây dựng tăng

Để ứng phó với tình hình giá VLXD tăng, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp. Thứ nhất, tìm kiếm nguồn cung vật liệu từ nhiều nhà cung cấp khác nhau để tránh phụ thuộc vào một nguồn duy nhất. Tăng cường khai thác và sản xuất vật liệu xây dựng trong nước, đặc biệt là các loại vật liệu thay thế.

Thứ hai, thiết kế công trình theo hướng tiết kiệm vật liệu, giảm thiểu hao phí. Áp dụng các giải pháp thiết kế tối ưu, phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam. Sử dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến, giúp giảm thời gian và chi phí thi công.

Thứ ba, khuyến khích sử dụng các loại vật liệu xây dựng mới, vật liệu tái chế như xỉ nhiệt điện, cốt liệu tái sinh từ bê tông, nhựa tái chế. Nghiên cứu và phát triển các loại vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, có giá thành hợp lý.

Cuối cùng, rà soát, đánh giá các mỏ khoáng sản, đẩy nhanh tiến độ đưa các mỏ đã cấp phép vào khai thác. Hoàn tất thủ tục đấu giá các mỏ đủ điều kiện để bổ sung nguồn cung kịp thời. Cắt giảm thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng.

Kết luận

Giá vật liệu xây dựng tăng cao chắc chắn có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Để ứng phó, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc thiết kế, chuyển hướng sang phân khúc phù hợp, hoặc tăng sử dụng vật liệu mới, thân thiện môi trường và tiết kiệm chi phí hơn. Việc tìm kiếm giải pháp kịp thời và hiệu quả sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững. Tìm hiểu thêm về giá vật liệu xây dựng .Tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua những biến động đáng kể, với giá đất tăng đột ngột trong thời gian ngắn. Một câu hỏi được quan tâm rộng rãi là ai đang đứng sau những biến động này, và liệu có sự thao túng trong thị trường hay không. Gần đây, kênh truyền thông CafeLand đã đăng tải nhiều video thảo luận về vấn đề này, từ việc giá đất tăng sốc, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, đến kế hoạch phát triển siêu đại lộ ven sông Sài Gòn và nhiều vấn đề liên quan khác. Những thông tin này đã nhanh chóng thu hút hàng triệu lượt xem và tạo ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên cộng đồng mạng.

Để có cái nhìn sâu sắc hơn về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, cần thiết phải phân tích các yếu tố cơ bản tác động đến giá đất. Một trong những yếu tố quan trọng là chính sách thuế, đặc biệt là thuế chuyển nhượng bất động sản. Thuế này đã tăng lên đến 10% và đang là một phần không nhỏ trong chi phí mà người mua và bán bất động sản phải chịu. Điều này không chỉ làm tăng chi phí giao dịch mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua bán của các nhà đầu tư và người dân.

Nhu cầu thị trường cũng là một yếu tố then chốt tác động đến giá đất. Trong những năm gần đây, nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đã tăng mạnh. Điều này dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung và đẩy giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nhu cầu về các dự án bất động sản có chất lượng cao, gần các khu vực tiện ích và có kết nối giao thông tốt cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc quyết định giá trị của một khu vực.

Vai trò của các nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua khi nói đến biến động của thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư, từ cá nhân đến tổ chức, có thể gây ra biến động lớn khi họ tập trung vào một số khu vực hoặc loại hình bất động sản nhất định. Sự tham gia của họ có thể làm tăng giá trị đất lên mức cao hơn giá trị thực tế, tạo ra những đợt sốt đất và làm cho thị trường trở nên phức tạp hơn.

Với thông tin từ kênh CafeLand và các phân tích về chính sách thuế, nhu cầu thị trường và vai trò của các nhà đầu tư, có thể thấy rằng thị trường bất động sản hiện nay đang chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp. Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp các bên liên quan, từ nhà đầu tư đến người mua nhà, có những quyết định sáng suốt hơn trong bối cảnh thị trường đầy biến động này.

Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với mục tiêu áp thuế 20% trên phần lãi thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đề xuất này, nếu người nộp thuế không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, với mức thuế dao động từ 2-10%. Đề xuất này nhắm tới việc tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ các nhà đầu tư và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng mức thuế đề xuất, đặc biệt là 10% trong hai năm đầu, có thể quá cao và có thể dẫn đến thị trường thứ cấp bị đình trệ, giao dịch giảm mạnh. Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ rằng nếu phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng tiền lãi ngân hàng trong một năm, sẽ là một gánh nặng lớn đối với ông.

Ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư khác, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu. Ông cho rằng mức thuế này có thể gây thiệt cho những người thực sự cần bán tài sản. Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu phải đóng thuế trên phần chênh lệch, gần như cô sẽ ‘bán huề vốn’.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc xác định giá vốn và chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản có thể đặt ra nhiều vướng mắc trong thực thi. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn, nhưng rất khó xác định chính xác phần lãi thực. Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng về nguyên tắc, thuế suất lũy tiến là hợp lý, nhưng điều quan trọng là phải thiết kế chính sách minh bạch và dễ áp dụng.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết 2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp và khiến nhà đầu tư e ngại bán ra.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân, cần thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp.

https://www.vietnamnet.vn/chinh-sach-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-the-anh-huong-den-thi-truong-1886356.html

https://vnexpress.net/can-thanh-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-2333444.html

Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) vừa đưa ra kiến nghị gửi tới Chính phủ và các bộ ngành liên quan về các vấn đề kinh tế đang được quan tâm hiện nay. Trong đó, đổi mới mô hình tăng trưởng để tạo tiền đề cho tăng trưởng kinh tế là một trong năm vấn đề được NEU đề cập đến.

Cụ thể, các chuyên gia của NEU cho rằng, bên cạnh các giải pháp như tinh giảm hệ thống doanh nghiệp nhà nước và nâng cao chất lượng thể chế, tìm kiếm các nguồn thu bền vững mới để thay thế một phần cho các nguồn thu truyền thống cũng là yếu tố quan trọng. Theo đó, Việt Nam nên cân nhắc đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và găm giữ bất động sản. Đây là nguyên nhân khiến tình trạng ‘đô thị ma’ xuất hiện, kéo theo sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp.

Nhóm nghiên cứu NEU đánh giá, khi chi phí sở hữu căn nhà thứ hai tăng lên do thuế, những chủ thể găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách buộc phải bán bớt hoặc cho thuê, hoặc đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Từ đó, giúp tăng nguồn cung và góp phần hạ nhiệt giá nhà trên thị trường, từ đó hỗ trợ thị trường bất động sản trở nên lành mạnh cũng như tránh lãng phí tài nguyên.

Thứ hai, sửa đổi/cắt giảm gánh nặng thuế thu nhập cá nhân nên được thực hiện trong bối cảnh căng thẳng thương mại gia tăng và đối mặt với nguy cơ các quốc gia như Mỹ áp đặt thuế quan cao. Theo các nhà nghiên cứu, mức giảm trừ gia cảnh chậm được điều chỉnh, không theo kịp lạm phát và chi phí sinh hoạt thực tế, cũng như bậc thuế quá sát nhau khiến nhiều người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp phải chịu thuế ở mức cao ngay cả khi thu nhập chỉ vừa đủ để trang trải cuộc sống.

Chính vì vậy, nếu điều chỉnh giảm sắc thuế này sẽ giúp tăng thu nhập khả dụng cho người dân, từ đó khuyến khích người dân tăng chi tiêu cho hàng hóa, dịch vụ trong nước và bù đắp một phần sụt giảm từ hoạt động xuất khẩu.

Thứ ba, Việt Nam nên áp dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp dựa trên tỷ lệ nội địa hóa của các doanh nghiệp xuất khẩu. Nhóm nghiên cứu NEU đánh giá đây là một công cụ hiệu quả để phát triển công nghiệp phụ trợ và tăng cường khả năng chống chịu của nền kinh tế trước các biến động thương mại toàn cầu.

Thông qua việc chủ động nguồn cung trong nước, các doanh nghiệp xuất khẩu Việt Nam sẽ giảm thiểu được rủi ro bị ảnh hưởng từ các chính sách thương mại quốc tế bất lợi, đảm bảo tính ổn định và bền vững cho hoạt động xuất khẩu.

Năm chủ đề được các chuyên gia NEU kiến nghị lên Chính phủ bao gồm: (i) Đổi mới mô hình tăng trưởng kết hợp cải cách thể chế nhằm tạo tiền đề cho tăng trưởng kinh tế; (ii) Hoàn thiện tư duy và cách thức nhìn nhận khu vực kinh tế tư nhân; (iii) Cải thiện chất lượng đầu tư công hướng tới mục tiêu tăng trưởng trung hạn; (iv) Tăng cường phát triển nền kinh tế số và kinh tế xanh và (v) Phát triển các vùng kinh tế động lực nhằm tạo đà cho tăng trưởng kinh tế.

Cũng tại bản kiến nghị, nhóm nghiên cứu NEU nhận định, từ năm 2011 đến nay, so với các khu vực kinh tế khác, khu vực kinh tế tư nhân tại Việt Nam còn tồn tại 3 hạn chế bao gồm: (i) có hiệu quả kinh doanh thấp nhất; (ii) có trình độ khoa học công nghệ thấp nhất và (iii) thu nhập của người lao động thấp nhất.

Đối mặt với thực trạng khu vực kinh tế tư nhân đang có biểu hiện ‘chững lại’ về mặt tốc độ, nhóm nghiên cứu đề xuất Chính phủ cần hoàn thiện chính sách thuế bình đẳng cho các doanh nghiệp tư nhân so với các doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp FDI.

Thứ nhất, cần thực hiện nhanh chóng áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu. Theo các nhà khoa học NEU, mức thuế thu nhập doanh nghiệp phổ biến ở Việt Nam hiện nay là 20%. Tuy nhiên, thông qua các chính sách ưu đãi, khu vực FDI được hưởng mức thuế suất trung bình vào khoảng 12%, đồng nghĩa chênh lệch khoảng 2,7% so với thuế tối thiểu toàn cầu.

Thứ hai, phải giải quyết hợp lý vấn đề liên quan đến chuyển giá của các doanh nghiệp FDI. Theo đó, cần ngăn chặn hiện tượng các doanh nghiệp FDI hoạt động kinh doanh có lãi tại Việt Nam nhưng tìm cách chuyển thành chi phí nguyên nhiên vật liệu, thiết bị, tài sản trí tuệ, dịch vụ nhập khẩu với giá khá cao. Trong đó, người xuất khẩu chính là công ty mẹ ở nước ngoài để có được khoản thu lời lớn.

Cuối cùng, xóa bỏ tình trạng trốn thuế của các doanh nghiệp FDI thông qua chính sách chuyển giá bất hợp lý. Nhóm nghiên cứu NEU cho rằng cơ quan chức năng cần nghiên cứu áp dụng các biện pháp phòng chống trốn và tránh thuế đang áp dụng tại các nước tiên tiến để giải quyết vấn đề trên.

Từ năm 2011 đến nay, lợi nhuận trước thuế bình quân của một doanh nghiệp tư nhân chỉ bằng 0,52% của doanh nghiệp nhà nước và gần 3,1% của doanh nghiệp FDI, đồng thời năng suất lao động chỉ bằng 34% năng suất lao động của khu vực doanh nghiệp nhà nước và khoảng 69% năng suất lao động của khu vực FDI.

Bên cạnh đó, theo số liệu từ Cục Thống kê (2023), nếu xét các doanh nghiệp chế biến chế tạo khu vực tư nhân hiện nay, tỷ lệ sử dụng công nghệ lần lượt là 12%, 23% và 56% (cao, trung bình và thấp). Ngoài ra, thu nhập bình quân của người lao động doanh nghiệp tư nhân chỉ bằng 57,1% doanh nghiệp nhà nước, 78,4% doanh nghiệp FDI.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, với khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng từ năm 1994 đến nay. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung và Nam đều thiết lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 chứng kiến mức tăng giá đáng kể tại nhiều khu vực. Giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam và Hải Phòng tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154% và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế và Quảng Bình cũng tăng mạnh, lần lượt 500%, 281%, 165%, 139% và 114% trong vòng 2 năm.

Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Dù vậy, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận tăng 223% so với năm 2022, trong khi tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29% và 28%.

Xét về khu vực, thị trường phía Nam chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh, trong khi phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội) và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) ghi nhận mức tăng giá 79%, 58% và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Hòa Bình, Quảng Ninh và Thái Nguyên là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp, với mức tăng giá 6 đến 10 lần. Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ, với các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà) và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Việc đầu tư hạ tầng tại các tỉnh đã dẫn đến tăng giá đất nền tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025.

Nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới với nhiều kỳ vọng cho 6 tháng cuối năm 2025. Theo báo cáo quý II/2025 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đã có những tín hiệu tích cực với sự trỗi dậy của ba cực thị trường tại Bắc, Trung và Nam.

Tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã tổ chức họp báo công bố tình hình thị trường quý II/2025 với chủ đề ‘Đọc vị thị trường’. Sự kiện này đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và truyền thông, bởi đây là thời điểm đánh giá nửa đầu năm và đưa ra dự báo cho những tháng còn lại của năm 2025, một năm được xem là bản lề trong quá trình cơ cấu lại thị trường bất động sản quốc gia.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đã chia sẻ về ‘sức bật’ của thị trường bất động sản sau sáp nhập. Theo bà Miền, việc sáp nhập các đơn vị hành chính đã mang lại hiệu quả tích cực cho thị trường bất động sản.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng năm 2025 đánh dấu bước chuyển mạnh nhờ hiệu quả của quá trình tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục hành chính và đặc biệt là tác động tích cực từ việc sáp nhập đơn vị hành chính. Ông Đính cũng phân tích rằng các địa phương sau sáp nhập không chỉ khai thác tốt thế mạnh vốn có mà còn tận dụng được nền tảng quy hoạch và kinh nghiệm quản lý từ các trung tâm lớn.

Báo cáo quý II/2025 cũng chỉ ra 10 điểm nhấn quan trọng của thị trường, bao gồm tăng trưởng rõ rệt ở tất cả phân khúc, tỷ lệ hấp thụ khả quan và duy trì mức lấp đầy cao đối với bất động sản thương mại, công nghiệp. Tuy nhiên, báo cáo cũng thẳng thắn chỉ ra những vướng mắc như nguồn cung nhà ở vẫn cục bộ, thiếu hụt nhà ở giá phù hợp, chi phí đất đai cao và định giá đất chưa hợp lý.

Các chuyên gia nhấn mạnh nhu cầu về bảng giá đất mới công bằng, minh bạch, phản ánh thực tế thị trường. Việc bỏ khung giá đất và xác định theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ gỡ nút thắt lớn, hỗ trợ công tác đền bù, thu ngân sách và tiến độ dự án.

Triển vọng cho 6 tháng cuối năm, thị trường được kỳ vọng sẽ đón ba điểm sáng đại diện cho ba miền Bắc – Trung – Nam. Hải Phòng, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ là những điểm sáng của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nếu tiếp tục giữ vững đà phục hồi, kết hợp cải cách thể chế, sớm ban hành bảng giá đất mới và kiểm soát tốt dòng tiền, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tránh được nguy cơ bong bóng và mở ra giai đoạn phát triển ổn định, bền vững trong trung và dài hạn.