Bất động sản đang phải chịu mức lãi suất cao hơn do không được ngân hàng ưu tiên cho vay.

Bối cảnh: Ngân hàng không ưu tiên bất động sản

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, hệ thống ngân hàng chỉ ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp, cao cấp phải đối mặt với mức lãi suất cao hơn trung bình hệ thống.

Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản cho dự án 2026

Giá đất tăng mạnh ở Hà Nội và TP.HCM

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) cho biết bảng giá đất ở Hà Nội đã đạt hơn 700 triệu đồng/m², TP.HCM trên 600 triệu đồng/m² – con số được tính dựa trên bảng giá năm 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới.

Thiếu hệ số K: Tác động và kiến nghị

Hệ số K chưa được ban hành khiến doanh nghiệp không biết chi phí đất sẽ tăng bao nhiêu. Ông Hiệp đề xuất: (1) rút ngắn thời gian công bố hệ số K từ 6 tháng xuống 2‑3 tháng; (2) thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt để tránh “đổ bể” dự án khi hệ số quá cao.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải pháp tháo gỡ vướng mắc

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh:

• Tiếp cận quỹ đất: Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khi dự án đã hoàn thành trên 75% diện tích và dân cư.
• Thu hồi đất: Giữ nguyên nguyên tắc bồi thường, đồng thời bổ sung ngoại lệ cho dự án khẩn cấp, dự án quốc gia và tái định cư tại chỗ.
• Đấu giá/đấu thầu: Cho phép không cần quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ yêu cầu quy hoạch chung hoặc phân khu.
• Áp dụng bảng giá đất: Thống nhất áp dụng bảng giá đất duy nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục: Giảm thiểu các bước không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không yêu cầu thủ tục bổ sung.

Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm

Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi kêu gọi bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, bên cạnh các hình thức trả một lần và trả hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền, đồng thời đề xuất thế chấp quyền sử dụng đất đối với phần tiền thuê đã nộp để tăng khả năng tiếp cận vốn.

Dự báo lãi suất bất động sản 2025‑2026

Theo TS Cấn Văn Lực, lãi suất cho vay bất động sản năm 2025 dự kiến tăng khoảng 22 % – cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, vay mua‑sửa‑sửa nhà tăng 14‑15 %. Khi huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14,5 %, ngân hàng buộc phải nâng lãi suất, tạo ra “mặt bằng lãi suất mới” cho thị trường.

Định danh bất động sản: Công cụ ngăn đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Nghị định 357 sẽ gắn mã số định danh duy nhất cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này giúp minh bạch hoá giao dịch, ngăn “hai giá” và giảm thiểu đầu cơ. Đồng thời, môi giới sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

So sánh quốc tế, ông Takayama Yasushi (Japan Housing Finance Agency) nhấn mạnh rằng Nhật Bản đã phát triển nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất thấp, vay dài hạn và điều tiết dân cư qua phát triển khu ven đô – một mô hình có thể tham khảo cho Việt Nam.

Kết luận

Thị trường bất động sản đang đứng trước ba thách thức lớn: (1) không được ưu tiên vay vốn, (2) hệ số K và bảng giá đất chưa ổn định, (3) lãi suất tăng nhanh. Nghị quyết 254 và các đề xuất về hình thức trả tiền thuê đất, cùng việc triển khai định danh bất động sản, là những bước đi thực tiễn để giảm áp lực tài chính và ngăn đầu cơ. Doanh nghiệp cần nắm bắt thay đổi pháp lý, cân nhắc phân khúc sản phẩm và tối ưu cấu trúc tài chính để duy trì sức cạnh tranh.

Bạn nghĩ gì về các giải pháp này? Hãy để lại bình luận và chia sẻ quan điểm của mình!