Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua những biến động đáng kể, với giá đất tăng đột ngột trong thời gian ngắn. Một câu hỏi được quan tâm rộng rãi là ai đang đứng sau những biến động này, và liệu có sự thao túng trong thị trường hay không. Gần đây, kênh truyền thông CafeLand đã đăng tải nhiều video thảo luận về vấn đề này, từ việc giá đất tăng sốc, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, đến kế hoạch phát triển siêu đại lộ ven sông Sài Gòn và nhiều vấn đề liên quan khác. Những thông tin này đã nhanh chóng thu hút hàng triệu lượt xem và tạo ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên cộng đồng mạng.

Để có cái nhìn sâu sắc hơn về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, cần thiết phải phân tích các yếu tố cơ bản tác động đến giá đất. Một trong những yếu tố quan trọng là chính sách thuế, đặc biệt là thuế chuyển nhượng bất động sản. Thuế này đã tăng lên đến 10% và đang là một phần không nhỏ trong chi phí mà người mua và bán bất động sản phải chịu. Điều này không chỉ làm tăng chi phí giao dịch mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua bán của các nhà đầu tư và người dân.

Nhu cầu thị trường cũng là một yếu tố then chốt tác động đến giá đất. Trong những năm gần đây, nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đã tăng mạnh. Điều này dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung và đẩy giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nhu cầu về các dự án bất động sản có chất lượng cao, gần các khu vực tiện ích và có kết nối giao thông tốt cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc quyết định giá trị của một khu vực.

Vai trò của các nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua khi nói đến biến động của thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư, từ cá nhân đến tổ chức, có thể gây ra biến động lớn khi họ tập trung vào một số khu vực hoặc loại hình bất động sản nhất định. Sự tham gia của họ có thể làm tăng giá trị đất lên mức cao hơn giá trị thực tế, tạo ra những đợt sốt đất và làm cho thị trường trở nên phức tạp hơn.

Với thông tin từ kênh CafeLand và các phân tích về chính sách thuế, nhu cầu thị trường và vai trò của các nhà đầu tư, có thể thấy rằng thị trường bất động sản hiện nay đang chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp. Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp các bên liên quan, từ nhà đầu tư đến người mua nhà, có những quyết định sáng suốt hơn trong bối cảnh thị trường đầy biến động này.

Luat Đat đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/7, đã thể hiện tinh thần cải cách, đưa giá đất sát thị trường hơn, bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đat đai 2024 cũng đang lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp. Để tháo gỡ vướng mắc, nhiệm vụ cấp bách là nghiên cứu, sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến.

Một trong những điểm bất cập là bảng giá đất mới đã tăng cao, khiến người dân phải ‘gánh’ khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại TP.HCM, nhiều xã, phường có giá đất tăng mạnh, cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. ‘Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật’, ông Anh đề xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết 18, đặc biệt chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt. ‘Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được’, ông Võ khẳng định.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Luat Đat đai 2024 ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, với khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng từ năm 1994 đến nay. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung và Nam đều thiết lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 chứng kiến mức tăng giá đáng kể tại nhiều khu vực. Giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam và Hải Phòng tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154% và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế và Quảng Bình cũng tăng mạnh, lần lượt 500%, 281%, 165%, 139% và 114% trong vòng 2 năm.

Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Dù vậy, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận tăng 223% so với năm 2022, trong khi tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29% và 28%.

Xét về khu vực, thị trường phía Nam chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh, trong khi phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội) và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) ghi nhận mức tăng giá 79%, 58% và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Hòa Bình, Quảng Ninh và Thái Nguyên là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp, với mức tăng giá 6 đến 10 lần. Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ, với các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà) và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Việc đầu tư hạ tầng tại các tỉnh đã dẫn đến tăng giá đất nền tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025.

Nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.