Nội dung chính
Từ ngày 1/1/2026, quyết định 29/2025/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh sẽ thay đổi căn bản quy trình cấp phép xây dựng cho các công trình nhà ở riêng lẻ.
1. Quy định mới – Phân cấp thẩm quyền
Quyết định 29/2025/QĐ-UBND phân chia quyền cấp giấy phép xây dựng giữa ba cấp:
- UBND xã, phường và các đặc khu: chịu trách nhiệm cấp phép cho nhà ở riêng lẻ (trừ các công trình từ cấp II trở lên).
- Các Ban quản lý Khu chế xuất, Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao và Khu nông nghiệp công nghệ cao: cấp phép cho các công trình thuộc chức năng, nằm trong địa giới quản lý của mình.
- Sở Xây dựng TP.HCM: xử lý mọi dự án còn lại, ngoại trừ những dự án đã được phân cấp ở trên.
2. Khi nào dự án thuộc phạm vi của UBND xã‑phường?
Đối với dự án chỉ có công trình cấp III, cấp IV, nếu nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính trở lên, nguyên tắc sẽ áp dụng: đơn vị có tỷ lệ diện tích khu đất xây dựng lớn hơn sẽ được giao quyền cấp phép.
3. Giới hạn quy mô và tầng xây dựng
a. Khu vực có quy hoạch phân khu hoặc phân khu chức năng (chưa thực hiện)
- Giấy phép tạm thời cho phép xây tối đa 3 tầng.
- Trong trường hợp có tầng hầm, tối đa 1 tầng hầm cho các công trình mới có thời hạn.
b. Khu vực có quy hoạch chi tiết hoặc chi tiết khu chức năng (chưa thực hiện)
Giới hạn nghiêm ngặt hơn: chỉ cho phép 1 tầng xây dựng.
4. Thời hạn tồn tại công trình
Giấy phép có thời hạn sẽ ghi rõ “thời hạn tồn tại” dựa trên thời gian thực hiện quy hoạch, nhưng không quá 5 năm. Khi thời hạn hết, nếu quy hoạch được điều chỉnh kéo dài, cơ quan cấp phép phải thông báo và thực hiện gia hạn.
5. Quy trình điều chỉnh, gia hạn và thu hồi
Các cơ quan có thẩm quyền (UBND xã‑phường, Ban quản lý khu, Sở Xây dựng) sử dụng con dấu của mình để:
- Điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép.
- Thu hồi giấy phép nếu vi phạm quy định.
Nếu cơ quan không thực hiện thu hồi đúng quy định, UBND TP.HCM sẽ can thiệp và quyết định thu hồi trực tiếp.
6. Ảnh hưởng thực tiễn cho nhà đầu tư
Với việc phân cấp, thời gian chờ duyệt giảm đáng kể cho các dự án nhà ở riêng lẻ, đặc biệt ở các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý:
- Kiểm tra rõ ràng cấp độ công trình (II trở lên sẽ không được UBND xã‑phường cấp).
- Xác định đúng đơn vị hành chính chiếm diện tích lớn hơn để nộp hồ sơ.
- Đánh giá quy hoạch hiện hành để biết giới hạn tầng và thời hạn tồn tại, tránh phải xin gia hạn thường xuyên.
7. Kết luận
Quy định mới 2026 giúp đơn giản hoá quy trình cho nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhưng cũng đặt ra những điều kiện và giới hạn cụ thể về quy mô, tầng và thời hạn tồn tại. Để tận dụng tối đa lợi thế, hãy chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng, nắm rõ quy hoạch địa phương và phối hợp chặt chẽ với cơ quan cấp phép.
Bạn đã chuẩn bị dự án nào phù hợp với quy định mới? Hãy chia sẻ ý kiến và liên hệ với chúng tôi để nhận tư vấn chi tiết.
